一个首期规模约7亿元的房地产PE（私募股权投资）基金，8月底正在上海募集。据记者了解，该基金采用了在地产界不多见的有限合伙制形式，其出资人——包括GP（普通合伙人）和LP（有限合伙人）——都是国内的房地产老板们。

　　自去年宏观调控以来，地产企业饱受资金之困。在IPO、再融资、公司债、高利贷、外资基金等多种渠道之后，国内人民币PE也开始摩拳擦掌。挤掉一部分泡沫以后的房企，又成了砧板上的肥肉。

　　“房企当前最关键的问题是缺钱，PE的谈判筹码大大增加，现在是介入优质项目的很好时机。”上海东方华银律师事务所私募股权律师李磊说。

　　“项目模式”运作

　　据记者了解，上述基金是由两位内地房地产老板作为GP发起设立的，并将专门成立一个基金管理公司，而LP的选择也将“圈定”房地产老板。参与该基金设立的一位消息人士告诉记者，基金的运作方法是“先找项目，然后在项目和LP之间匹配”。

　　“投资人都是行业内人士，大家的意见比较容易达成一致。”该人士说，从有限合伙制基金目前在国内的实践经验来看，如果采用先募集资金再定项目的方式，投资人之间出现纠纷的概率比较大，而采用项目导向，“GP可能一次拿出七八个备选项目，再和LP沟通，大家都是房地产业内人士，一下就能看出项目是否有投资价值。”因此，该基金初期不会设定投资金额和收益率，要视具体项目而定。但由于多数投资人比较看好这种投资方式和投资时机，该基金目前已经聚集了至少7亿元资金。“主要是个人出资。人数方面，单个项目不超过规定的50个人就可以。”

　　该人士介绍，由于房地产业拿地和前期开发不确定性较大，因此基金选择介入中后期项目为主，重点投资对象是那些面临资金短缺难题的成熟项目。他举例说，如果有一个搁置中的酒店公寓项目，该基金可以通过拍卖等方式将项目买断，然后GP们自己经营完成项目并包装出售。而在实际操作中，基金并不以绝对买断为主，参股控股都可以，“但基金一定会参与项目运作，不会仅仅提供资金。”

　　李磊认为，近两年，PE在IPO和并购方面的退出期限拉长，退出风险加大，而这种主做中后期项目的房地产PE，从介入到退出的时间一般不会超过3年，有利于控制风险，吸引资金。

　　抄底时机来临？

　　事实上，今年以来，PE在国内房地产市场上频繁出没，但主角多为外资基金。上海盛势投资公司总裁简宏洲告诉记者，外资对中国的长期发展依然很有信心，只要有好的回报，还是有大量资金愿意投资，在宏观调控仍在持续时期，部分地产企业资金紧缺的局面难以在短期内扭转，两相比较之下，地产项目的成交机会比较高。

　　另一方面，今年以来多家地产企业的IPO和再融资都遭到否决或额度缩减。6月初在香港上市的建业地产（0832.HK）通过缩减IPO规模才得以逆市上市成功；金地集团（600383.SH）2007年就推出了拟增发180亿元的方案，但即使将额度缩减为85亿元后，至今仍未获证监会批复；虽然万科A（000002.SZ）、中粮地产（000031.SZ）等上市房企成功发行公司债，但由于发行条件和投资条件限制，并不是所有房企都能采用这种形式。私募融资因此成为众多困境中房企的重要选择。

(雪糕/文)