去年年底，佑威房地产研究中心经过对去年第四季度成交活跃的70个在售别墅项目成交行情进行分析发现，上海别墅售价同比涨幅惊人。其中，有74％的别墅项目售价涨幅超过10％。佑威方面认为，别墅的稀缺引起价格稳定上涨仍将不可避免，近郊的联排别墅和高级独立别墅更将成为市场领跑者。

　　不过，在绝大多数的别墅争相涨价的同时，还有个别别墅因为“历史原因”，或是项目自身品质较差、产品缺乏特色，既不能带来舒适居家享受，又比公寓产品价格高出许多，性价比不高，而滞销降价。佑威数据显示，去年上海有1成别墅项目的售价下跌。分析人士指出，这些别墅，或将成为下一阶段别墅开发商的新宠。“现在有不少开发商在市场中寻求一些因为产品原因而烂尾，或者滞销的楼盘，期望能低价收进后将其改头换面，以新的面貌重新开盘销售。”

　　楠林水岸一转再转难改颓势

　　实际上，专门在二级市场收购滞销别墅楼盘的开发商大有人在，但接盘后能否盘活，就另当别论。青浦淀山湖附近的“楠林水岸”就是一个失败案例。

　　楠林水岸位于青浦区，靠近淀山湖，临近大观园。2004年7月，楠林水岸开盘，推出26套西班牙风格的小面积、全装修、准现房的独栋别墅，有196.89平方米和292.71平方米两种房型，开盘价格在10000-11000元/平方米。

　　实际上，淀山湖区域是受业内长期关注的一个别墅区域，并且开发商也已赶在了2004年——上海楼市尚未开始调控之时入市，但楠林水岸的销售状况却相当不理想。上海网上房地产的数据显示，虽然楠林水岸目前仍为在售状态，但自2004年7月面市后几乎无人问津，26套别墅只售出3套，成交均价13567元/平方米。除了在2004年10月、2005年10月、2006年4月等时段签过9次约外，其余时间均为零销售，而且9次签约后来还被撤消了6次。

　　据相关媒体披露，楠林水岸最初的开发商为上海力得置业有限公司，由一名陈姓的温州老板组建。其最初曾斥资亿元收购普陀区的银宫商厦，后又获得三面临水的楠林水岸项目的地块，原本计划建造300幢别墅。但由于楠林水岸经营惨淡，开发商不得不作出“割肉”选择。2005年，上海力得置业有限公司开出的整盘转让价格是8200元/平方米，比其公开销售价格低了20%。据媒体报道，楠林水岸由上海力得置业有限公司转让给了上海楠坤置业有限公司。

　　而据知情人士透露，楠林水岸的命运并未就此好转，去年下半年，该项目再次在市场内被叫卖，目标自然不是购房者，而是有意间接拿地的企业。占地面积40亩的楠林水岸目前仍维持建有38幢别墅的局面，项目整体报价7500万元，按每幢别墅190-200平方米的面积计算，也就是约10000元/平方米，比前一次的转让价要高。

　　“2004年楼市那么火都卖不掉，肯定在产品定位和环境配套上有问题，下家接盘后未对项目进行升级，产品进行改进，再次滞销也在情理之中。”分析人士如是说。

　　江南岸再包装大获成功

　　比起楠林水岸的接盘者来说，江南岸的开发商要聪明许多。江南岸地处吴江和上海交界处，亦近大观园。据悉，2007年年底“江南岸”一期交房；今年1月，“江南岸”二期面市，目前销售率高达80%。

　　从目前的销售状况来看，江南岸似乎是一个成功且典型的热销别墅楼盘。“卖得好当然和目前的市场行情有关，但更重要的是，开发商在不断改良产品和社区配套环境。”据一位不愿意透露姓名的知情人士透露，该项目在目前的开发商——苏州铭基置业之前，曾经还有过3个开发商。“就我所知，这个项目最早的时候‘烂’过，并且前后有几个开发商曾经接过手，但接手后都做不成功。”该人士透露，该项目的产品外立面原是马赛克，外形设计也相当"老土"，因此长期滞销导致烂尾。

　　“这个项目，先后有4家开发商经过手，前面2家都希望能够低价接盘然后赚上一票，但谁知道接盘后都经营不起来。最后一家开发商接手以后，终于下定决心要把它做好，在保持原有容积率和单栋别墅面积的情况下，将其改头换面。”该人士透露，最后接手的开发商，将别墅原来的马赛克外立面除去，迎合当下别墅购房人群的审美角度，将外立面改漆涂料，改变建筑风格。在房型上，将原有的空间利用率提高，3房的改成4房，4房的改成5房。苏州铭基置业有限公司董事副总经理项一鸥曾在接受媒体采访时表示：“二期产品在一期的基础上，进行了改良，是一期的升级版。在一期业主入住体验的基础上，二期产品进行了更多的优化，主要是产品内部和居住的布局上。此外，环境、景观等也做了很大的改善。

　　据介绍，由于该项目所处位置并非上海地界，开发商为了迎合上海购房者的需要，方便业主未来居住生活，还在小区内铺设了江苏、上海两路电话线。今年5月份开始，上海市区手机在该项目内打电话就可享受免漫游、免长途费的优惠，通信方面将享受与上海市区同等的待遇。据悉，吴江市第五人民医院也将纳入上海市医保的行列，这对居住于此的业主来说是一件值得庆祝的事。“另外，这个项目折腾了这么多年，小区的绿化已经相当成熟，环境比新造的别墅小区要好很多。”

　　一位不愿意透露姓名的高级工程师表示，非常粗略的估计，不考虑绿化改造，光是建筑本身简单改造的费用约需要20万元一栋。“其实还是要看他改造所用的材料和改造的强度，20万元只是简单改造费用的粗略估计。”

　　若是20万元一栋，根据江南岸300平方米一栋的建筑面积，每平方米摊到的成本不到700元/平方米。但据悉，江南岸的销售单价已从最初的8000元/平方米，涨到目前的12000元/平方米。“改造成本增加了，销售单价自然也会上去。不过购房者还是很愿意为改良后的产品买单，从该项目今年二期开盘至今的销售情况就知道了。”知情人士如是说。

(雪糕/文)