随着内地楼市陷入低潮期，香港开发商也转向保守，放慢了扩张新项目的步伐。九龙仓和信和等在去年高峰期拿下天价地的开发商，积极与政府博弈，试图获得土地出让成本的降低。

　　步入下行通道的国际经济，以及陷入泥潭的内地房地产市场，都让香港地产商更为谨慎地制定内地策略。

　　在楼市局势不明之际，一面是已经“高价站岗”充当“地王”的企业暂缓了开发计划，原本激进的企业也放缓了内地扩张的脚步；但另一面，则有人认为现在正是“抄底”内地的好时机，地价大幅下跌以及大量项目折价出售让他们跃跃欲试。

　　新鸿基由攻转守

　　毫无意外的，新鸿基退出了9月12日广州东塔的竞拍。这也印证了郭炳湘淡出后，新鸿基逐渐退出内地业务的市场传言。

　　9月11日新鸿基发布的2007/2008年度业绩报告中显示，对比上个财年168.83亿港元的销售业绩，新鸿基今年仅入账115.1亿港元，缩水超过30%。

　　很显然，去年年底以来，新鸿基在内地的投资拉低了整个新鸿基的盈利。如报告所言：“内地持续推行宏调措施，包括对地产行业采取的信贷紧缩政策，导致内地楼市过去一年备受压力，市场交投萎缩。”

　　有趣的是，在本世纪初香港其他发展巨头在内地一、二线城市跑马圈地之时，新鸿基相对显得比较沉寂。例如在广州，新世界、长实和恒基都在2000年之后推出了为数不少的项目，而新鸿基虽然屡屡现身广州的土地拍卖现场，却终究未能在一级市场获得新项目。正是在“土地为祸”、“面粉贵于面包”的2007年开始，新鸿基在内地扩张的节奏几乎可以用“激进”来形容。

　　仅去年，新鸿基就在广州取得3个项目，在成都则拿下2个项目，所占楼面面积合共140万平米。在此之前，新鸿基在内地已开工及待开工项目也不过才6个，其中在杭州和无锡的项目，还是以华润置地为主导的合作开发项目。新鸿基刚提出内地投资额占资产总值30%目标后，不到一年的时间里，内地投资额的比重从不到10%，迅速升至24%。

　　以所占楼面面积计算，新鸿基目前在内地的土地储备达520万平米，项目包括北京新东安市场、上海国际金融中心、上海中环广场、广州珠江新城猎德村和杭州万象城等。

　　其中490万平米为发展中物业，将兴建高档住宅、服务式住宅、顶级写字楼、商场及优质酒店。另外30万平米为已落成投资物业，主要是位于黄金地段的写字楼及商场，作投资用途。

　　尽管业绩受累，但新鸿基对内地房地产充满信心，“由于外资不断流入、基建开支持续，加上拥有具竞争力的人力资源及庞大的消费市场，预期内地经济仍会有较快增长。”

　　因此，新鸿基“将贯彻既定策略，把在内地的承担投资额比例增加至占集团总资产的30%”，而这30%的投资将主要集中在京沪广深四大城市及部分主要二线城市。

　　不过，从今年的发展策略来看，新鸿基实际上是在不断压缩在内地的发展项目。7月中旬，新鸿基宣布将成都市锦江区的商住综合发展项目60%的股权分售予恒基地产和九龙仓，这一举动被视为新鸿基放慢内地投资步伐的佐证。

　　随后，新鸿基放弃了已与深圳相关部门达成初步意向的4个旧城改造项目，退出开工已久的广州西塔项目，并放弃了之前志在必得的广州东塔的竞标。

　　坊间甚至传闻，新鸿基有意退出与富力、合景泰富合作开发的猎德村项目。资料显示，猎德村项目位于广州珠江新城，是广州面积最大、起拍地价最高的商业“地王”，总建筑面积高达56.8万平米，商场将占10万平米，酒店占6万平米，余下面积将作写字楼及服务式住宅，建成后的猎德村“将成为广州CBD标志性综合型商业项目”。新鸿基负责该项目商场规划、设计、经营、物业管理及全球招租等工作，而合景泰富和富力则负责建筑、施工及销售。但从2007年9月底拿下土地起，到现在已经过去了一年，猎德村项目仍未有动工的迹象。

　　面对新鸿基的举动，更有分析人士认为，“撤资广州西塔、出让成都项目、退出深圳旧改，只是新鸿基逐步调整内地业务的一部分。

　　未来，新鸿基在内地很有可能采取更保守的措施。”同时该分析人士认为，新鸿基的业务调整与之前郭炳湘被罢黜有关。

　　九龙仓、信和地王之累

　　2007年，九龙仓成了中国土地市场上的明星。

　　这一年，此前低调进入内地的九龙仓突然间爆发，接连在多个城市砸出重金。九龙仓最新的业绩公报显示，过去的财年中，九龙仓在内地房地产市场投入300亿港元，在成都、重庆、苏州、无锡和常州等地购入多个项目，其中包括多个城市的高价地王。目前九龙仓内地业务约占集团业务的25%。九龙仓表示，未来三年内，这一数字将提升到50%。

　　内地房地产市场开始强烈感受到这个由船王包玉刚传承下来的企业在内地的进取欲望。但一位香港媒体的记者说：“我们理解九龙仓投资内地的愿望，但是不理解在香港经历过周期考验的九龙仓会在地价高峰时大规模拿地。”

　　同时诸多香港发展商巨头对2007年九龙仓在内地的高价投资亦表示不理解。在2008年博鳌房地产论坛上，恒隆主席陈启宗曾对媒体如是评论九龙仓拿下的成都地王：“那样的价格，我怎么敢要！”

　　2007年9月，九龙仓在成都红星路成百地块拍卖中，砸钱72亿元，楼面地价高达1.65万元/平米。彼时，业界人士就担心，地价如此之高，万一市场转冷，岂不是活活被套？

(邱梦婷/文)