一、土地

　　千百年来赖以生存的地球是由土地和水组成的，而今天需要说的是土地，因为只有“房地产”三个字中，“地”独占其中。

　　前知500年，后知500载。算命先生定义你这个城市里的风水趋向来源于周围地貌和人文汇集。试将一块土地，原始居住后现在如果改造需要拆迁，于是如果做房地产需要拿这块土地做文章，首先需要解决的是搬迁补偿费问题、钉子户问题、关系沟通问题。等这些问题都向你“妥协”了，这块土地基本上就属于你了。接下来要进行的事情就像传统意义上深圳房地产开发模式一样了。一块空地上即将要崛起一座新城或者美其名曰“开发区”之时，很多人蜂拥而至，政府部门事先将这块广阔的地划分成无数个区域，然后在地图上标出“CBD、CLD、CID、加油站、公厕、酒店……”字样，然后交由具备充足建设资金的公司或者个人来进行自己对这块土地的“纸上谈兵”，然后这些个人或者公司将“纸上谈兵”的效果报给有关部门，有关部门审核后进行“三叫一落”的“招拍挂”之后，土地就孤魂有主了。

　　这期间，大量的费用开支用在了搬迁补偿上、土地招拍挂上和关系疏导上，至于“纸上谈兵”等的小钱，对于一个敢“土地”的人或者公司来说，那只能算是毛毛雨了。如此巨额的资金链始端，能让房价不涨吗？

　　二、金融

　　政府虽然对房地产行业加强了宏观调控的力度，在最近两年制定了一些抑制房价上涨的政策及条例，但是我个人认为这些都是马后炮，不会在实质上抑制房价的上涨，如果有作用的话也只能是减慢房价上涨的速度，不会使房价有所下降。

　　政府在房价上涨中的作用我认为有以下几点：

　　①地方政府在制定城市规划方案时只考虑短期效应没有考虑到长期效应。一但政府决定下一个城市规划的中心位置时，其周边的房价必然上涨，又加之我国现在正处于高速的城市化进程之中，可以说在全国大部分城市之中存在规划方案只重视短期效应，因为有些城市的规划方案也只是针对十年左右的时间来制定的，城市的规划方案不断变化必然导致城市的开发中心不断的变化，这种情况的结果必然导致新的规划中心的房价的上涨，这也在一定程度上加速了房价的上涨；

　　②在我国现阶段，房地产业还是我国的支柱产业，在我国的GDP中有相当一部分是来自房地产业，政府也不会希望出现房价下降，政府在现阶段只能是希望房价维持在当前水平或是放慢上涨的速度，因为GDP是体现政府业绩的一方面，而房地产业又是增加一个地方GDP 快速而有效的方法，这也是为何政府不停的更改城市规划方案的原因之一；

　　③政府在房地产企业融资渠道及准入金方面政策及监管方面还不健全，应该就全国来说，房地产业中的绝大部分运作资金并不是来自开发企业而是开发商通过其他融资渠道得来的，而在这部分资金中又有绝大部分开资银行及其他大型的金融机构。虽说我国现阶段正在进行银行的改革，但银行仍是政府在房地产行业中最直接的参与者，银行贷给开发商如此之巨的资金也是看到了这一块肥肉里面的油水，银行同样也不希望房价下降，只有房价维持在原水平或是稳步上涨银行才可以收回资金及相当丰厚的利润。另一方面，银行有大量的闲置资金，它们需要把这份资金放出去，而又必须选择风险比较小且回报比较好的行业，在进行了大量的对比之后，银行还是都会看到当前我国房地产业是最好的投资行业，显而易见银行对房价上涨起了推波助澜的作用。

　　④我国现阶段对民间闲散资金的引导不足，同时，政府在投资渠道方面建设力度不够，造成人们的投资渠道狭窄，而在这些投资渠道方面房地产又是一个在现阶段回报率很高且风险相对较小的渠道，于是，有相当一部分民间闲散资金涌入房地产，也在一定程度上引起房价上涨。

　　三、能源

　　房地产开发拉动了能源利用的高速提升，从需求结构看，房地产是钢铁行业的最大买主，2003年，房地产行业的消费占钢铁行业消费的54%。2003年在全国城镇化建设以及房地产加快发展的强力拉动下，钢结构建筑快速发展，建筑钢材市场火爆，小型、线材、中厚钢板、焊管等钢材品种货紧价扬，钢铁企业积极适应市场，努力增产，满足市场需求。2003年小型钢材产量约达6820万吨，同比增长约26.45%，中厚钢板产量约达3412万吨，同比增长33.02%，重点统计大中型国有钢铁企业小型、线材等建筑用钢材产销率均超过100%。

　　由于房地产投资的大幅增长，使2003年度国内钢材价格继2002年上涨以后仍大幅上涨，大部分钢材品种再次创出新高，钢材价格已超过1993年房地产泡沫式的水平。中国钢铁需求的快速增长推动世界钢铁原材料价格的上扬。从2003年下半年开始，中国钢铁需求的快速增长，导致钢铁行业的资源紧缺，铁矿石、焦炭、废钢价格大幅上升，而这些原材料成本约占到钢厂生产成本的40%以上。与之相关，矿石进口海运费也出现了大幅飙升。

　　电力短缺是2002年以后困扰中国经济的突出问题。继2002年全国12个省级电网出现拉闸限电后，2003年全国21个地区先后出现拉闸限电的情况，电力供需形势紧张的矛盾较为突出。2003缺电范围进一步扩大，电力供需矛盾更加突出，前三季度有21个电网出现过拉闸限电。2003年全国GDP增长为9.1%，保持了较高的增长水平。以此相对应，发电量分别增长45.3%（用电量增长15.4%）远远高于GDP的增长。如此的消耗能源，而又在能源价格不断上涨的情况，房价能降得下来吗？

　　四、税收

　　做企业不能不缴税！房地产似乎都是纳税大户吧！如果在某一区域有几个大的开发企业，那么这个区域的领导决策层肯定会非常的高兴了。因为他们不用担心本区域的税收问题，每年超过几千万上亿元的纳税额度，只有房地产开发企业能够承担的起。那么不仅要问，怎么承担？羊毛出在身上，购房者将辛苦积攒了一辈子的钱拿出来交给开发商，开发商将其中一定额度的税金交给税务部门，从而实现了这个“良性循环”！如果在该区域房地产始终是纳税大户的话。房价能将下来吗？

　　五、利润驱动

　　这里就不言而喻了。开发商就需要榨取购房者的剩余价值。

　　利润驱动公式：

　　利润＝房价×所销售房屋建筑面积?Dф

　　ф＝（土地出让金+搬迁补偿+能源消耗+税收+关系沟通+推广费用+……）

　　在ф不能确定或者不会低于一定限度的情况下，要想提高利润只能提高房价和所销售房屋建筑面积，但是项目容积率在规划的时候已经报批了，所以要想实现利润最大化只能提高房价！