我国整体的发展战略现在是东部率先、西部大开发、东北振兴和中部崛起，这是一个全国国土的全覆盖；在我国工业化城市化高速发展过程中，2005年又提出社会主义新农村建设，这又是一个全国国土的全覆盖。这样的全覆盖是没有重点的重点政策，对经济的发展没有产生短期效应。

　　在上世纪八十年代以深圳为代表的珠三角开发建设之后，九十年代我国又提出以浦东为代表的长三角的开发开放，进入新世纪，以天津为代表的环渤海地区发展战略又走入台前。而作为西部大开发的国家又一个战略——全国统筹城乡综合配套改革试验区的成立，在一定程度上又一次把成渝地区推向了区域重点发展的国家战略。这样的点状区域发展战略重点，却用事实证明了这种有重点的重点政策，对经济发展产生了重要的短期效应。

　　众多国家战略所覆盖的地区，特别是点状开发的国家战略（如前说述的以深圳为代表的珠三角地区，以上海为代表的长三角地区，以天津滨海区为代表的环渤海湾地区，以重庆为代表的成渝地区等等），造成我国各地政府部门都认为自己是在中央战略政策光环照耀下的重要地区，需要抓住机遇实现超常规发展。这自然造成各地经济和社会发展总是处在一种紧运行的状态下，资金紧、土地资源紧、生产资料紧、项目紧、人才紧，还有时间紧。这种紧运行对促成人才成本上升、土地成本上升、生产资料价格上升和房地产价格上升则是可以预料的必然结果。

　　早在深圳、浦东新区和天津滨海新区成为国家战略的时候，当地的房地产价格都有明显上扬，但是并没有造成全国的恐慌。然而在现在这个敏感时期，以全国统筹城乡综合配套改革试验区的为例，自国家6月上旬批准重庆、成都为“全国统筹城乡综合配套改革试验区”以来，重庆的房价出现暴涨，6月17日～25日9天时间之内，重庆房价上涨7.6%，多的每平方米涨了七八百元，少的每平方米也涨了两三百元。这对西部的影响则是前所未有的，产生的影响比东部沿海地区的破坏性将更大。针对这一现象，在对部分省市调研的基础上，提出国家战略对房市影响的原因分析，并将相关内容反映如下，供各位参考。

 　　一、国家战略前期谋划不足。国家战略从某个方面讲是拔苗助长式的让一个地区发展提前10年，甚至20年乃至更长时间。因此，造成的经济成本的快速增长。

　　国家战略前期谋划不足的重要表现就是被房地产商和煤体作为预期性“概念炒作”而拉升房价。对此，国家战略出台的前期保护性措施考虑不周全，国家战略的前期谋划不足。重庆房价的短期爆涨即如此。

　　而有的地区，一些重要的基础设施的完善，一些半小时生活圈，一小时商务圈等等概念也被拿为区域房地产炒作的重要概念。

　　如沿海地区某市许多房地产商认为，当地房价比起同省的深圳、广州等地还太低。当地市政府相关部门负责人也暗示，某市房地产还有较大上升空间。某市开发商无一例外地叫卖“预期中的利好消息”，像珠港澳大桥、轻轨、铁路、高速公路等的修建计划等。

　　某市一个较大的楼盘不在市中心，但销售均价接近6000元/平方米，比其他楼盘高很多，主要理由是“环境和预期价值”，如开发商宣称的“前山河沿岸一带的景观设计很到位，预期中的珠港澳大桥修建以后交通十分便利”等。实际上，它的成本估计不超过3500元／平方米。这个楼盘的售价高与“设计概念”的炒作有直接关系。包括方案设计、环境绿化，概念有了，房价就上去了。

　　二、区域性房地产垄断开发。在上海、北京、深圳等地常常有很大的区域性地块被政府卖给同一家开发商，从而形成“垄断性开发”。某市曾将市区六七百亩的一个较大区域卖给号称“ＸＸ地王”的开发商，地价高达十多亿元。这一开发商的负责人对外宣称：自己储备的可供开发的土地至少够公司开发六七年！

　　房地产供应在垄断的情况下，价格不仅取决于需求，同时还有开发商的垄断力量。成片的区域性开发，使开发商在房地产市场上居于垄断地位，它有定价的能力。目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价，即使把开发商的成本降为零，它仍然会索取垄断高价，房价也不可能降下来。

　　考虑到房地产带有“垄断色彩”和“稀缺性”等特点，政府对于垄断集团，应该采取综合措施，一是限制垄断，二是鼓励竞争。比如政府在土地拍卖环节将大盘拆分成中小盘，将一个开发商换成几个开发商，由这些开发商共同决定价格。

　　三、开发商的价格合谋。房地产的这一现象与经济学中的“价格合谋”概念十分相似。即一定区域内的开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式，由第一家开发商首先定价，后来者都跟随定价。

　　从全国来看，通过实行土地“招拍挂”制度不过两年左右，现在开发的楼盘大都是过去通过协议或低价拿的地，为什么房价还这么高？这与价格跟进对高房价的影响有关。一个区域内假如只有5%的开发商是通过“招拍挂”高价买的地，另外95%的开发商不管是多少钱弄来的地，都会往现在的高价上靠。

　　沿海地区某市目前开发的楼盘绝大部分是2003年“招拍挂”以前取得的土地，那时地价一般每平方米不超过600元，有些每平方米二三百元就拿走了。现在“招拍挂”的地块大约1300元／平方米左右，但它只占目前房产市场土地供应量很小一部分。市内某区域一个通过“招拍挂”取得土地的楼盘，现在均价卖到5900元／平方米，周边其他楼盘便跟风而上。

　　四、政府缺乏监管而执行力不足。对地方政府经营土地缺乏有效制约也推动了房价上涨。在中国，地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，70年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。具体表现在三个方面：

　　其一，高房价意味着高税收。在房地产的利益蛋糕中，开发商原来独得的一些利益，现在转移到一些地方政府手里了。政府得利大幅增多，是近几年房地产市场格局的新变化。像提高税率，扩大税费征收范围等手段。开发商随之将其转嫁给消费者。

　　其二，高房价意味着土地高收益。2004年珠海共挂牌拍卖了67万平方米的土地，当年政府得到土地收益16.5亿元，今年会更多。

　　其三，高房价意味着明显的城市建设政绩。一些城市用部分公共利益与开发商作交换条件，如减免部分土地出让金等税费，通过部分土地拍卖费“空转”换取道路的修建，变相提高楼盘的容积率等，以此“加快城市建设步伐”；但得到种种“优惠”的开发商却不会因成本降低而压低房价，相反会与地方政府一唱一和，以周边公共基础设施的改善为由炒高房价。

　　虽然城市房地产管理法有规定，土地2年如果不开发就收回，但政府拍卖土地给开发商签订的合同通常规定2到3年为开工期，所谓闲置是从开工后才计算的，这样实际上延长了收回期。对政府来说，如何区分开发商对土地的“储备”和“囤积”，是调控房地产市场的一个关键问题。但由于目前开发商和地方政府的利益关系密切，实际上约束监督措施难以得到落实。

　　再则，由于房地产价格在很大程度是市场行为，房地产也一直是地方财政收入的重要组成部分。虽然政府一再表示要打击和调控房地产，但是往往有意或无意的力不从心。

　　五、区域房地产泡沫的存在。我国GDP增长对房地产业的依赖程度较高。长期以来，我国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长，而房地产投资增长又明显地带动了固定投资增长，从而扩大了投资乘数效应，由此也提高了房地产业对GDP增长的贡献率。目前我国虽然并不存在全国范围的房地产泡沫，但区域性的房地产泡沫已经产生，这主要体现在：迄今为止，我国房地产行业仍然是一个暴利行业，导致许多厂商纷纷进入该行业，整个行业缺乏有效的监管与宏观调控，导致该行业的无序竞争，加上地方政府不断变动的城市规划和一些地方性优惠政策，又导致房地产开发的土地数量成倍上升，地产价格也呈节节攀升的上涨势头，其中房地产商品正逐步向高档住宅和写字楼方向发展。另外，一个更为重要的因素是，居民的可支配收入增长远远低于房地产价格的上涨速度，他们的房地产需求正在逐渐下降。因此，在一定程度上，一些地方的房地产业发展的规模与速度，已经超过了当地居民可支配收入平均水平及平均增长速度，区域性的房地产泡沫已经出现。