案例1：

   刘女士于2007年8月通过某经纪公司介绍相中了一套棕榈泉的房屋，成交总价为200万元。在买卖双方与中介公司签订居间合同和买卖合同后，刘女士得知，该套房屋的产权证目前还未办理下来，要等三个月的时间。鉴于刘女士对该套房屋格外喜欢，刘女士决定要等三个月时间才办理过户手续。之后，刘女士交纳了60万元的首付，给中介公司交纳5万多元的佣金。但在等待办理产权证的这三个月的时间内，刘女士心中总觉得有点不踏实，她手中仅有一个居间合同的复印件，另外，她已经交纳了首付，对于这部分钱的去向，她也存有一些担心，不知道到什么时间才可以真正办理完过户手续。刘女士针对自己的疑虑，找到本报，希望帮助协助解决。本报记者与刘女士一起来到经纪公司，在进行一番情况了解后，最后确认为一场误解，经纪公司把居间合同原件给刘女士，并且说，业主已将房屋的产权证办理下来，不日即可办理产权过户手续。此时，刘女士这颗悬着的心总算放了下来。

案例2：

    2007年5月，李先生通过某经纪公司与王女士签订了购买昌平区回龙观小区的一套房产，当时出售的该房产尚未取得房屋所有权证。由于当时双方商谈的价格对买方来说很满意，因此买方并未在意房产的所有权证问题。再加上经纪公司经纪人允诺说可以托关系帮王女士把房产办理下来，因此三方签订了居间合同及买卖合同。

    2007年6月，经纪公司用买方李先生交付的30000元定金中的12000多元代王女士交了办理产权证所需的税费，王女士于6月17日拿到了房屋产权证。但随后王女士于6月26日将房产又出售给了第三人周先生，并于第二天办理了过户手续。2007年7月，李先生和经纪公司将王女士告上了法庭。

   本认为王女士的行为构成违约肯定败诉，结果法院审理后认为：依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的相关规定，未依法领取权属证书的房产不得出售，李先生与王女士签订的房产买卖合同因违反了该法律的强制性规定因此合同无效。由经纪公司返还由其代为保管的李先生所交付的30000元定金，由王女士返还由经纪公司利用李先生定金代其支付的办理产权证所需的税费12000元。

    最终，李先生没能买到房子，而且诉讼又耽误了一段时间，他想以当初买王女士房产的价钱去买其它房产已经是不可能了。

l        上述案例主要症结及形成原因：

案例一：

    问题主要在于购买方与中介公司之间沟通不够，存在互不信任的情况。

    双方各自从自己角度去考虑问题，对于中介公司来说，为了防止买卖双方跳单而使得佣金不能收取，一般在签订完居间合同和买卖合同后，中介公司就要收取一定比例的佣金;而对于买方来说，在交纳完定金或首付后，对中介公司存有一定的不信任情况，主要是受到以往经纪行业的一些不良行为影响，使得消费者对经纪公司出现一定信任危机，另外，由于购房的房款都不是小数目，可能是买方的大部分积蓄，在心中地位较高，对其的安全程度加倍注意。

案例二：

    这个案例反应的是目前市场上普遍存在的一种现象，主要问题在于客户与中介公司对无产权证的房屋交易的风险认识不够，存有一定的侥幸心理，认为先签订买卖合同而后再等产权证下发后办理过户手续一般不会出现问题。而从目前二手房市场来看，房价上涨较快，在等待办理产权证的这一段时间内，房价又有一定上涨，对此，业主势必会出现反悔现象，或将房屋再次出售给其它人。而法律是不讲究情面的，按法律规定，对于无产权证房屋的交易所签订的合同是无效的，是不受法律保护的。

       解决之道：

    通过上面两个案例可知，引发纠纷主要因素一个是资金安全问题，另一个就是消费者法律意识淡薄问题。

资金监管可确保资金安全

    为了最大限度保障消费者购房交易的资金安全，北京市建委规定从2007年4月15日起开始执行存量房交易结算资金监管规定。在资金监管执行这一段时间中，据北京中原三级市场部调查显示，有部分消费者对资金监管的实质了解不够，仍存有一定疑虑。

[定义]所谓二手房交易资金监管就是，在二手房交易过程中，通过经纪公司与银行进行合作，客户将房款直接存入专用的资金监管账户，由银行进行监督管理直至买方取得房屋所有权证、卖方取得办结单后，银行才进行放款的交易操作过程。在这一系列操作中，房款由银行进行监管，中介公司是无法动用的，这样也是最安全的，而且资金监管是不收取任何费用的，因此，建议消费者在进行二手房交易过程中采用资金监管这种方式来保障资金的安全。

[优势]

    1、扼制中介挪用房款，保障资金安全

    目前市场上一些经纪公司之所以可以挪用房款用作它用，一个重要原因就是客户房款存放在经纪公司的名下，给了不良中介公司以可乘之机，给消费者带来很大的经济、精神损失。而此次出台的资金监管政策就设立了专门的划转资金的“专用账户”，只有在卖方办理完所有手续，从房屋权属登记部门领取到“办结单”，买方取得产权证后，银行才会将“专用账户”内资金划转给卖方。这从根本上杜绝了房款会流入经纪公司而出现挪用房款或携款逃跑现象出现，从而最大程度地保障交易资金安全。

    2、规范交易市场，加速淘汰不良中介

    资金监管政策的出台，对于保证机构的设置进行了详细、严格的规定，保证机构来源有两种，一种是符合条件的房地产经纪公司，一种是交易保证机构。在设置标准上做到硬性和软性指标相结合的方式，筛选出实力雄厚的大型品牌经纪公司或交易机构从事资金保证机构，从最大程度上保障交易资金安全。硬性指标有注册资本应不低于100万元，并在存量房交易保证金专用账房存入100万元保证金;软性指标有熟悉房屋交易市场的相关法律法规，有健全的管理制度，其信用档案无不良行为记录等房屋行政主管部门规定的其他条件。

    这一保证机构设置标准的出台，对于一些经济实力不济的不良中介公司无疑是当头一棒，加速了淘汰不良中介的步伐。从目前交易市场来看，不良小中介公司的赢利模式主要依靠代收代付客户资金、吃差价来维持公司的运转及店面扩张。而此次对于保证机构的高标准设置，无疑会过滤掉许多实力不佳的中介公司，把它们排除在保证机构之外，这无异于在这些中介公司前进道路上设立一道不可逾越的关卡，赢利模式发生变化，如果不能及时调整公司发展阵线，势必会出现资金链断裂，公司会有倒闭情况出现，加速淘汰不良中介进程。

    3、堵上中介吃差价之路，有利平稳房价

    从目前二手房市场来看，决定房产价格不断上涨的因素除了本身的供求关系外，交易过程中税费的增加也起到一定作用，目前业主普遍将税费转嫁给买方，无异于抬高房价。另外，还有一个重要因素就是凭借市场的不规范，部分经纪公司采取违规操作，如通过“全程代理”、“暗箱操作”来吃差价，以此来获得收益，维持公司发展。而经纪公司的吃差价行为是依靠抬高房产价格来获得，因此，资金监管实施后，买卖双方必须到场签订《存量房交易结算资金划转协议》、《北京市房屋买卖合同》和《居间合同》，这从根本上杜绝了经纪公司暗箱操作来吃差价的行为，挤压掉中介抬高的部分房价，使得房产价格回归市场价格，从而有助于平稳房价。

普及法律知识，增强安全意识

购买无产权证房的风险

    1、面对房价不断增涨，业主有可能反悔将房屋出售给其它人，或者是房屋产权证迟迟拿不下来，产权证办下来的间隔时间越长，买方承担的风险就越大。

    2、即使买卖双方就购房合同作了公证，此时的公证也是可以撤销的，使得交易无法进行。

    3、一旦出现卖方悔约现象，买方只能通过法律途径追讨房款了。根据法律规定买卖双方所签订的合同是无效的，卖方应当将房款归还给买方。但如果卖方下落不明或没有其它可强制执行的财产时，买方就有可能承担一定的经济损失。

赠与公证交易避税的风险

    首先，假赠与代替真买卖，双方意思表示不真实，以合法形式掩盖逃避税收的目的，所以根据合同法的规定，以房屋赠与代替买卖逃避税收的行为显然归属无效。

    其次，假赠与代替真买卖中，卖方有可能不能依据买卖合同全额取得卖房款(包括追究对方的延期付款责任)；而买方依据买卖合同取得房产的权利也不能得到法律有效保护。

    第三，假赠与代替真买卖从而逃避税收的行为违反国家税收征收的有关规定，情节严重者可能受刑事制裁。

    第四，赠予人不对标的物的瑕疵负责，故赠与后如房产本身存在问题很难要求赠予人承担责任。

    第五，赠与在符合法定条件下可能被撤销，受赠人可能人财两空。

签订黑白合同的风险

对于卖方来说：

    一是存在拿不到足额房款情况，因为买方可以各种理由提出抗辩，比如说：在多出的房款写作物业附属设施补偿的情况下，办理完过户手续后，买方可以此补偿价格较高，显失公平为由拒绝支付此部分房款。且黑白合同属于以合法形式掩盖非法目的，根据合同法的规定，此种合同是属无效合同，如果发生争议卖方也不会受法律保护。

    第二，如果税收机关有明确证据证明此黑白合同是以逃税为目的的情况下，完全可以进行税收追缴，严重的还可能涉及逃税罪的问题；

对于买方来讲：

    现交易价格较低，在未来买方有意愿出售该物业，会存在原始购房价格较低，欲出售价格与原始价格差额部分偏高，即个人所得税计税价格高，如遇到政策不断的调整，存在政策性风险。

       买卖双方签订合同注意事项：

    1、消费者在看房前切莫轻易签署任何协议

消费者一定要注意在正规的中介公司里看房是不收取任何看房费用的，另外，在看房之前也是不需要签署任何协议的，在买房成功之前房地产中介公司提供的服务都应该是无偿的，消费者对此一定要特别注意。

    2、签署买卖合同一定要注意将房屋所有权情况如是否为共有财产、夫妻共同财产或家庭共同财产了解清楚，另外，还要对该房屋是否有其他条件制约房屋的买卖，如原售房单位是否允许转卖；是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵。　　

    3、付款方式、时间、物业交割情况一定要标注清楚，物业交割的项目有多种，但对其总结后主要是水、电、煤气、物业费用、供暖费用等，虽然这些项目有些涉及的费用额度并不高，但如果过户前不仔细区分清楚的话，引起纠纷，会使客户在畅享购房喜悦的同时平添几分不快。