七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》是迄今最严厉的调控房地产发展的文件，表明中央坚决抑制房价快速上涨的态度。
总的来看，《意见》在调整房地产市场住房结构、严禁房地产市场炒作、完善住房保障体系以及强化市场信息披露机制等方面与过去的调控措施相比，有很大新意。但是否能实现稳定房价、保障中低收入家庭住房需求的意图，还要看下述两个问题的解决程度：即如何看待地方政府的行为；调控总量还是调控房价？这两个问题也是我们历次在调控房地产市场时未能很好解决的问题。
先说第一个问题。我们看到，《意见》明确要求省级政府对本地区稳定住房价格工作负总责，同时要落实市县政府的责任，并建立责任追究制度。
在调控房地产市场的过程中，地方政府起着举足轻重的作用。因为房产市场的地域性差异，决定了国家对房价的调控不可能以统一“零售价”或者“指导价”的方式来完成，只能通过抑制各地区房价，实现全国范围内房产市场的稳定有序。也就是说，中央的意图能否得到贯彻落实，很大程度上取决于地方的态度。而当前地方政府又深陷于房地产行业的利益中。在很多地方，房产行业是支柱产业，房产企业也是纳税大户，它们不但与地方经济直接挂钩，也与官员政绩挂钩。因此，在地方官员的利益函数中，房地产成了最该扶持和最不能倒的行业。只有从这一角度，我们才能理解地方政府低价征地，高价出让，甚至暗中操盘，哄抬地价，以及对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣用于批建高档住宅上等现象。
地方政府的行为当然与错误的“政绩观”有关，但是，也应看到，在市场经济下，地方是一个相对独立的利益主体，而目前的状况是，地方责大财小，它要承担很多义务，比如就业、义务教育、医疗卫生、基础建设等，而财政收入却有限。没有钱是办不成事的，既然土地出让和造房是一块大蛋糕，那么，在现行政绩考核体制下，无论是作为一级政府还是官员个人，理性的选择自然是希望把蛋糕做大，因为只有房价涨了，土地出让金高了，地方才会有更多的财政可供支配，官员也才有更多的个人收益。
(邱梦婷/文) |